IFI et biens professionnels – décryptage d’une exonération

Les biens, droits immobiliers et les parts ou actions représentatives de ces mêmes biens sont exonérés d’Impôt sur la Fortune Immobilière. Mais dans quelles conditions ? Lorsque ces actifs sont affectés à votre activité professionnelle ou à celle d’un membre de votre foyer fiscal – que cette activité soit exercée sous forme individuelle ou en société.

1 – Vous exercez votre activité sous forme individuelle

Sont concernés les actifs immobiliers affectés et nécessaires à l’exercice d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (activité opérationnelle), lorsque vous exercez cette activité professionnelle à titre principal

Exclusions : les actifs immobiliers affectés à l’exercice d’une activité salariée (sauf exceptions) ou civile (location nue, par exemple)

Qu’est-ce qu’une profession ?

On parle ici de l’exercice, à titre habituel et constant, d’une activité de nature à vous procurer les moyens de subvenir à vos besoins.  Elle doit être effectivement exercée et s’apprécie par un faisceau d’indices : présence sur le lieu de travail, réception et démarchage de la clientèle, contacts avec fournisseurs, établissement de factures, etc…

Et une profession principale ?

C’est celle qui constitue pour vous l’essentiel de vos activités économiques (importance des responsabilités, taille des exploitations, temps consacré…) – et même si elle ne dégage pas la plus grande part de vos revenus professionnels, imposés dans la catégorie des traitements et salaires (TS), bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices agricoles (BA), bénéfices non commerciaux (BNC) ou revenus des gérants et associés de l’article 62 du code général des impôts

A défaut – critère subsidiaire – c’est celle qui vous procure la plus grande part de vos revenus

Etant précisé que la situation de chaque conjoint, partenaire civil ou concubin est appréciée distinctement

Quid en cas de démembrement ?

Seul l’usufruitier est redevable de l’IFI pour le tout, donc seul lui peut prétendre à l’exonération pour biens professionnels s’il les affecte à une activité professionnelle répondant aux conditions évoquées plus haut. Lorsqu’il est prévu conventionnellement une imposition répartie entre usufruitier et nu-propriétaire, le caractère professionnel des droits appartenant à chacun doit être apprécié distinctement

2 – Vous exercez votre activité en société

Sont ici notamment visés les immeubles qui sont votre propriété directe ou indirecte et qui sont loués ou mis à disposition de votre société

A/ Votre société est soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR)

Sont concernés les actifs immobiliers :

• affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (activité opérationnelle) d’une société soumise à l’IR,
• lorsque vous y exercez votre activité professionnelle à titre principal et de manière effective (voir précisions sur la profession principale plus haut)

B/ Votre société est soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS)

Sont concernés les actifs immobiliers :

• affectés à l’activité opérationnelle d’une société soumise à l’IS – de plein droit ou sur option,
• lorsque vous y exercez une fonction de direction donnant lieu à une rémunération normale (imposée dans la catégorie des TS, BIC, BA, BNC ou revenus des gérants et associés de l’article 62 du code général des impôts) qui vous procure plus de la moitié de vos revenus professionnels (imposés dans la catégorie des TS, BIC, BA, BNC ou revenus des gérants et associés de l’article 62 du code général des impôts – sont donc exclus les revenus de capitaux mobiliers, les revenus fonciers, les gains issus de plus-values, les pensions et rentes viagères ou encore, sauf exception, les dividendes), et
• que vous détenez au moins 25% des droits de vote attachés aux titres émis en représentation du capital de la société directement ou par l’intermédiaire de votre conjoint, ascendant, descendant, frères ou sœurs (sauf lorsque la valeur des titres détenus excède 50% de la valeur brute du patrimoine total). Si vous détenez les titres de cette société via une société interposée, la participation détenue dans cette dernière peut être prise en compte pour l’appréciation du seuil de 25%

La nomination doit être régulière, la fonction doit être effectivement exercée (i.e. activité consacrée aux fonctions et accomplissement de diligences constantes et réelles) et donner lieu à une rémunération normale (au regard des rémunérations du même type, versées au titre de fonctions analogues dans l’entreprise ou dans des entreprises similaires établies en France – i.e. son montant doit être en rapport avec la rémunération courante des personnes exerçant pleinement une fonction de direction)

L’exonération s’applique aux biens ou droits détenus directement ou indirectement, affectés à l’activité éligible (industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale – holding animatrice) de la société qui peut être regardée comme votre outil de travail et est limitée à proportion des droits que vous détenez dans la société opérationnelle

En matière d’IFI, tout se joue au 1^er janvier de l’année d’imposition: c’est donc à cette date que s’apprécient les conditions (sauf tolérance pour les entreprises qui arrêtent leur exercice en cours d’année)