Successions en indivision – un pas pour sortir de l’impasse

Des milliers de biens immobiliers restent aujourd’hui figés entre des mains qui ne s’accordent pas. Ni vendus, ni entretenus, ni loués — simplement suspendus dans le temps. Une proposition de loi adoptée définitivement le 26 mars 2026 par l’Assemblée nationale marque une avancée concrète pour sortir ces patrimoines de l’immobilisme.

Le piège de l’indivision
L’indivision successorale est, par nature, une situation instable qui peut s’enliser pendant des années.
Dès lors que plusieurs héritiers se retrouvent copropriétaires d’un même bien, chaque décision — vente, travaux, signature d’un bail — requiert en principe l’unanimité. Or, l’unanimité est rarement au rendez-vous.

Ce phénomène est loin d’être marginal. Des milliers de propriétés se trouvent dans cette situation en France, mobilisant des procédures judiciaires longues et coûteuses, sans garantie de résolution rapide.

Quatre leviers de déblocage
La loi adoptée par l’Assemblée nationale le 26 mars 2026 agit sur quatre fronts distincts :

1. Une meilleure identification des biens sans maître – L’administration fiscale pourra désormais transmettre plus facilement aux communes et intercommunalités les données relatives aux biens sans maître. Ce partage d’information constitue un préalable indispensable : on ne peut gérer ce que l’on ne recense pas.
2. Une modernisation des procédures administratives – Les documents de curatelle successorale pourront être publiés par voie numérique. Une simplification en apparence technique, mais dont les effets devraient être réels sur les délais.
3. Plus de souplesse dans la réalisation des actifs – Les agents des domaines disposeront d’une plus grande latitude pour confier la vente de biens à des tiers compétents. Surtout, ils ne seront plus contraints de céder les biens mobiliers avant les biens immobiliers : ils pourront désormais arbitrer au cas par cas, en fonction des dettes du défunt à apurer — sous le contrôle d’un juge. Une logique d’optimisation qui faisait défaut jusqu’ici.
4. Un rôle renforcé pour le juge et l’avocat – Le juge commis aux opérations de partage gagne en prérogatives : il pourra notamment ordonner des licitations – c’est à dire des ventes judiciaires – avant même que le tribunal ne rende sa décision finale, accélérant ainsi le dénouement des dossiers les plus enlisés. Par ailleurs, la présence d’un avocat devient obligatoire à toutes les étapes de la procédure de partage judiciaire. Une exigence qui ajoute une couche de sécurité juridique et, paradoxalement, devrait fluidifier les échanges en professionnalisant davantage la conduite des dossiers.

Ce que cela change concrètement

Cette loi ne résout pas les conflits familiaux — aucun texte ne le peut. Mais elle réduit les délais, améliore l’information disponible et renforce les outils à disposition des acteurs chargés de débloquer ces situations.

Pour les familles dont le patrimoine est concerné, c’est un signal fort : l’État reconnaît l’impasse et se dote de moyens supplémentaires pour en sortir.

Pour les conseillers patrimoniaux, c’est un rappel que la préparation en amont reste la meilleure protection. Anticiper la transmission, structurer la gouvernance familiale, documenter les volontés du défunt : autant de leviers qui évitent d’en arriver là.

L’indivision n’est pas une fatalité. C’est souvent le symptôme d’une transmission insuffisamment préparée. Chez Kermony Office, nous accompagnons nos familles bien en amont de ces situations — pour que le patrimoine transmis reste un actif, pas un fardeau.