IFI – le sens de la dette

La non-déductibilité de certaines dettes contractées par l’intermédiaire d’une société est une des claques fiscales annoncées par la loi de finances pour 2024.

Les règles de détermination de la valeur imposable des parts ou actions de société sont en effet modifiées.

Pour éviter que des immeubles ne soient logés dans des sociétés endettées afin de minorer l’assiette imposable à cet impôt, les dettes contractées par l’intermédiaire d’une société détenue par le redevable de l’IFI et qui ne sont pas afférentes à un actif imposable ne seront plus déductibles pour la valorisation des parts ou actions entrant dans le champ de l’IFI au titre de l’impôt dû à compter de 2024.

Alors qu’au titre des années précédentes, l’ensemble des dettes (d’exploitation, financières ou immobilières) pouvait être retenu pour le calcul de l’IFI, désormais, la valeur vénale de la société devra être corrigée afin de n’admettre en déduction que les dettes qui sont afférentes à des actifs imposables à l’IFI (donc immobilières).

Peut être conscients des effets de cette mesure, deux plafonnements ont été prévus afin d’en limiter les effets, à savoir :

• La valeur IFI ainsi déterminée ne peut pas être supérieure à la valeur vénale réelle tenant compte de l’ensemble des dettes.
  
  Illustration du premier plafonnement en pratique :

• La valeur IFI ne peut pas non plus être supérieure à la valeur de l’immobilier diminué des dettes afférentes à l’immobilier.
  
  Illustration du second plafonnement en pratique :

Beaucoup de zones d’ombre subsistent encore aujourd’hui. La valorisation d’une société n’est jamais vraiment aisée et toutes les méthodes n’utilisent pas les mêmes données que celles utilisées supra dans notre exemple. Des confirmations de l’Administration fiscale sont attendues, notamment sur l’application des plafonnements.

En attendant, la vigilance est forcément de rigueur avec le passif non rattaché à des actifs immobiliers.

La prudence devra peut-être inciter à privilégier l’unicité des types d’actifs (et donc de passifs) en cloisonnant l’immobilier et le financier dans des sociétés distinctes.