SCI – la mariée est-elle trop belle ? # 1 – The dark side

La SCI, c’est un bon outil. Pourquoi ? Parce que tout le monde le dit !

Certes, mais vous êtes quelqu’un de rationnel et vous souhaitez, avant de vous engager avec elle, la connaître sous son meilleur jour mais aussi sans fard (oui, nous parlons toujours de la SCI).

Outil de transmission et remède efficace contre l’indivision, la SCI vous permet en outre de maintenir un contrôle sur le patrimoine à transmettre en conservant la gérance de la société. Mais même en matière de SCI, tout n’est pas rose.

Alors, véritable arme fatale ou a minima simple bouclier ?

The dark side – le coût de la constitution du patrimoine à transmettre

Pour que la SCI soit un outil de transmission, cette dernière doit détenir un patrimoine. Or, comment le constituer ? Nous vous présentons trois options : l’apport en capital, la cession d’un bien que vous détenez au profit de la SCI et l’achat d’un bien par la SCI. La constitution du patrimoine de la SCI a un coût dont il faut être conscient…

L’apport en capital

Devenir associé d’une SCI nécessite de faire un apport en capital. En contrepartie de cet apport, qui peut se faire en numéraire, en nature ou en industrie, l’apporteur reçoit des titres de la société et devient donc associé.

De façon plus imagée, l’apport est un échange : on transmet la propriété d’un bien à la société, laquelle vous attribue des titres sociaux pour une valeur égale en contrepartie.

Il est possible, à titre d’exemple, d’apporter au capital de la SCI un immeuble que l’on détient en propre ou bien des titres que l’on détient dans une autre société immobilière. 

A cet égard, il faut noter que juridiquement et fiscalement, un apport est assimilé à une cession. Par conséquent, cette opération donne en principe lieu à l’imposition de la plus-value potentiellement réalisée. En effet, l’apport d’un bien doit se faire à sa valeur réelle et actuelle.

De façon générale et pour les apports de titres réalisés depuis le 1er janvier 2018, la plus-value est imposée au titre du prélèvement forfaitaire unique de 30%.

Toutefois, lorsque l’apport est réalisé dans une société établie en France et assujettie à l’impôt sur les sociétés et que l’apport confère à l’apporteur le contrôle de la société concernée, il est possible de bénéficier de la mise en report d’imposition de la plus-value (Article 150-0 B ter du code général des impôts).

En utilisant ce dispositif fiscal, la plus-value réalisée restera imposable mais l’impôt ne sera dû que lorsque le report d’imposition prendra fin, par la cession des titres reçus en contrepartie.

Sauf exceptions (par exemple en cas d’apport de la résidence principale), les apports de biens immobiliers entraînent l’imposition à hauteur de 19% et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% lorsque l’apporteur est une personne physique. Ce régime d’imposition s’applique également aux apports de titres de sociétés à prépondérance immobilière soumises à l’IR. Or, en présence d’une SCI et eu égard à l’activité de cette dernière, ce sont ces deux types d’apports qui seront en général pratiqués.

L’apport d’un immeuble nécessite l’intervention d’un notaire et engendre donc des frais de notaire. L’opération entre dans le champ d’application de la formalité fusionnée et l’acte devra donc également faire l’objet d’une publication au service de la publicité foncière et d’un enregistrement dans le mois qui suit.

Lorsque l’apport intervient au moment de la constitution, l’opération s’effectue en exonération de droits d’enregistrement si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR).

En revanche, si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) et que l’apporteur est une personne physique ou une société soumise à l’IR, l’apport d’un immeuble ou de droits immobiliers entraîne la perception de droits d’enregistrement au taux de 5% calculés sur la valeur vénale du bien apporté. Aussi et dans ce cas, n’exercer l’option pour l’assujettissement de la société à l’IS que dans un second temps peut s’avérer intéressant. A noter : aucun droit n’est dû si l’apporteur prend l’engagement de conserver les titres reçus en contrepartie de l’apport pendant trois ans : cela peut également être une bonne stratégie.

Le droit de préemption de la mairie devra enfin être purgé avant la réalisation de l’opération.

Aussi, le coût de l’opération est conséquent.

La cession à titre onéreux d’un bien au profit de la SCI

L’opération ne présente pas de difficulté : il s’agit d’une vente classique. La société paie le prix du bien cédé, valorisé au prix du marché.

Fiscalement, les conséquences sont les mêmes que celles qui découlent d’un apport (développées plus haut) toutefois le dispositif permettant de bénéficier d’un report d’imposition ne s’applique pas ici. Des droits d’enregistrement (au taux global de 5,80%) et des frais de notaire seront également dus. La cession devra faire l’objet d’une publication au service de la publicité foncière dans le mois qui suit (également dans le cadre de la formalité fusionnée développée plus haut).

Le coût de l’opération est là encore conséquent.

L’achat d’un bien immobilier par la SCI

Cette opération n’entraîne la réalisation d’aucune plus-value et donc aucune imposition ne sera due à ce titre. La question qui se pose ici est celle du financement.

Le financement pourra se faire au moyen d’un apport en numéraire de la part des associés, et pourra ou non être complété par le recours à l’emprunt. Pour cela, des garanties seront certainement demandées par la banque aux associés de la société, même si juridiquement c’est la société qui contracte le prêt.

L’opération entraîne là encore pour l’acquéreur des frais de notaire et des droits d’enregistrement puisqu’elle entre dans le champ de la formalité fusionnée.

Si la constitution de son patrimoine a un coût, la SCI n’en demeure pas moins une véritable arme de transmission en ce qu’elle facilite la transmission, via notamment la donation de ses titres sociaux et via la distribution de son résultat. Elle est en outre redoutable contre les mauvais effets de l’indivision. Mieux, elle garantit la sécurisation du patrimoine transmis en permettant au donateur gérant d’exercer son contrôle.

A suivre…