SCI, la mariée est-elle trop belle ? #2 – l’arme de transmission

Si la constitution de son patrimoine a un coût, la SCI n’en demeure pas moins une véritable arme de transmission en ce qu’elle facilite la transmission, via notamment la donation de ses titres sociaux et via la distribution de son résultat.
Elle est en outre redoutable contre les mauvais effets de l’indivision. Mieux, elle garantit la sécurisation du patrimoine transmis en permettant au donateur gérant d’exercer son contrôle.

La donation des titres sociaux

L’entrée d’un nouvel associé dans une SCI requiert l’obtention d’un agrément qui doit être acquis à la majorité déterminée par les statuts ou à défaut de stipulation par la loi.

La donation peut porter sur la pleine propriété, ou bien seulement sur la nue-propriété, ou bien encore seulement sur l’usufruit.

La donation de l’usufruit permet au donataire de recevoir une part du résultat de la SCI lorsque ce dernier est distribué. Cette hypothèse peut être intéressante lorsque le donataire a besoin de revenus notamment au début de sa vie d’adulte.

La donation de la nue propriété permet quant à elle d’anticiper la succession et de réduire les droits de succession qui seront dus au décès du donateur. Dans les faits, le nu propriétaire est le vrai propriétaire juridique des titres. Toutefois, dans l’hypothèse où le résultat de la SCI serait distribué, la quote-part reviendrait à l’usufruitier. Cela peut permettre au donateur de conserver une source de revenus.

Bien évidemment, le démembrement est avantageux fiscalement puisque la valeur transmise est plus faible. Les droits de donation seront calculés sur la seule valeur de la nue-propriété des titres transmis (plus l’âge des donateurs sera élevé plus les droits à payer seront importants). Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire, en exonération de droits de succession.

Cet avantage fiscal se cumule le cas échéant en outre avec les abattements relatifs aux donations en ligne directe. Il existe en effet plusieurs abattements dont le montant diffère en fonction du lien de parenté. A titre d’exemple, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant en exonération totale de droits de mutation à titre gratuit. Un couple peut donc transmettre à chacun de ses enfants 200 000 € en exonération de droits. Ces abattements se renouvellent tous les 15 ans. Sous les mêmes conditions, les donations consenties aux petits en enfants bénéficient d’un abattement de 31 865 €, et celles consenties aux arrière-petits enfants de 5 310 €.

Clause de répartition inégale du résultat

La clause statutaire de répartition inégale du résultat permet de décorréler la détention capitalistique et les droits dans le résultat.

En principe, détenir 20% du capital social donne droit à 20% des résultats distribués. Toutefois, il est possible de prévoir contractuellement une répartition différente.

Cette clause permet à des associés minoritaires ayant de besoin de ressources financières plus importantes que les associés majoritaires de recevoir une part plus importante que celle qui aurait dû leur revenir.

Cette hypothèse permet aux associés de recevoir une part égale des résultats distribués en dépit d’apports de valeur différente et inversement de recevoir une part inégale des résultats en dépit d’apports de même valeur.

Attention – cette clause n’est valable qu’à de strictes conditions posées par l’article 1844-1 du code civil qui dispose que sont prohibées les clauses qui ont pour effet:

• d’attribuer à un seul associé la totalité des résultats réalisés par la société;
• d’exclure totalement à un associé du partage des résultats;
• de mettre à la charge d’un associé la totalité des pertes sociales.

SCI et pacte Dutreil ne font pas bon ménage…

Le pacte Dutreil est un acte juridique qui permet d’anticiper la transmission d’une société tout en allégeant le coût fiscal de l’opération.

Sous réserve du respect des conditions posées par le code général des impôts, le pacte Dutreil ouvre droit à une réduction substantielle de l’imposition au profit du bénéficiaire de la donation qui ne sera taxé que sur la quart de la valeur réelle de la société au lieu de la totalité, soit une exonération d’impôt de 75%.

Toutefois, diverses conditions sont posées pour être éligible à ce dispositif fiscal. L’un de ces critères concerne l’activité de la société dont les titres sont concernés. La détention et l’exploitation de biens immobiliers, activités civiles, en sont expressément exclues. En effet, la société dont les titres font l’objet d’une transmission doit exercer une activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

La SCI, bouclier contre l’indivision

La transmission d’un bien immobilier en direct créé une indivision entre les héritiers avec deux inconvénients majeurs : la prise de décision à l’unanimité et la possibilité pour chaque co-indivisaire de sortir de l’indivision en forçant la vente. Avec une SCI, les héritiers reçoivent des parts de société clairement différenciées qui n’entrent pas dans le champ de la division familiale, ce qui rend la gestion du patrimoine de chacun plus souple. De plus, la désignation d’un gérant permet de faciliter la prise de décision et assure une certaine sérénité et pérennité dans la gestion du bien.

L’arme fatale – la sécurisation du patrimoine : le contrôle opéré par la gérance

Dans le cas où un bien est apporté à une SCI et que les titres de la SCI sont partagés entre les parents et les enfants à titre d’exemple, il peut être intéressant pour les parents d’assurer la gérance de la société. Cela leur permet éventuellement de bénéficier d’une source de revenus complémentaires et surtout de conserver le contrôle des décisions sur le patrimoine familial.